Các khoản thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ được tính thuế thu nhập cá nhân như thế nào? Thông qua bài viết này, Ketoan.vn sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc liên quan đến cách tính thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản.
Đối tượng chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ hoạt động bất động sản bao gồm những thu nhập sau:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (bao gồm cả chuyển nhượng sự án gắn với chuyển quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành).
- Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản theo Luật Đất đai không phân biết có hay không kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể các các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không được tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng, không phân biệt có hay không chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh.
- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
Các doanh nghiệp thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Doanh nghiệp thuộc tất cả các ngành nghề kinh tế khác nhau, tất cả các ngành nghề có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
Hướng dẫn tính thuế TNCN từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản
1. Căn cứ tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
2. Thu nhập tính thuế
a, Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất
Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – (Giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan)
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá trị thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng và phải có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định. Bao gồm: các loại phí, lệ phí theo quy định, chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng, chi phí làm thủ tục pháp lý, chi phí thuê đo đạc…
b, Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai được xác định
Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – (Giá vốn + Các chi phí hợp lý liên quan)
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu trong hợp đồng không quy định hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
- Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, sẽ được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBNN cấp tỉnh quy định.
- Giá vốn được xác định theo giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua.
c, Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai
Thu nhập tính thuế = Giá bán – (Giá mua + các chi phí hợp lý liên quan)
Trong đó:
- Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
- Giá mua được căn cứ theo giá ghi trên hợp đồng mua. Đối với nhà ở không có nguồn gốc nhận từ chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Chi phí hợp lý liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hóa đơn, chứng từ hợp pháp. Gồm: các loại phí, lệ phí, chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà, các loại chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.
d, Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước
Thu nhập tính thuế = Giá cho thuê lại – (Giá thuê + Các chi phí hợp lý liên quan khác)
Trong đó:
- Giá cho thuê lại được xác định bằng giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
- Giá thuê được xác định căn cứ vào hợp đồng thuê
- Chi phí hợp lý liên quan được trừ là các chi phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng có hóa đơn, chứng từ hợp pháp
3. Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 35% trên thu nhập tính thuế.
Đối với người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ xác định giá vốn hoặc giá mua, hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán, giá cho thuê lại.
4. Thời điểm xác nhận thu nhập tính thuế
Thời điểm xác nhận thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành.
5. Cách tính thuế TNCN từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản
- Trường hợp 1: Xác định được thu nhập tính thuế
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25%
- Trường hợp 2: Không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn, giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan đến hoạt động chuyển nhượng
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Xem thêm các bài viết tại
Cách xác định doanh thu tính Thuế TNDN mới nhất
Nắm vững cách tính thuế TNCN mới nhất theo quy định hiện hành
